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看万村、柠盟、魔方如何“爆改”城中村

2018-06-08

规划大厦201

摘要: 深圳推进的“二次”房改,目标是构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应与保障体系,让全体市民住有所居。这其中,长租公寓无疑是不可或缺的重要住房供应主体。本期酷茶会邀请了“万村计划”“水围柠盟人才公寓”“魔方公寓”“广田建筑装饰设计”等长租公寓行业代表,共同分享长租公寓改造设计经验,逾百人参加了此次讨论,反响热烈。

活动回顾

城中村那些事儿 ——万村模式下的长租公寓改造

孔浩,深圳市万村发展有限公司副总经理、产品负责人

为什么关注城中村?

去年开始,万村团队探访了深圳一百多个城中村,发现了许多城中村有趣的现象。一如农田中冒出的庙溪新村,它们外围环境优美,内部因为种种原因建筑破败、管理混乱,但它们依然处于满租状态;再如福田区号称亚洲最大的中心公园里的田面新村,它们环境幽静,适合居住,但由于处于生态红线内,更新的局限性大。“万村计划”便是探索该如何激活这些城中村,改变其破旧的形象,并利用其天然的优势,提升居住品质。

深圳城中村分布图

什么是万村模式

万村模式是通过“政府主导+市场化运营”的方式,将城中村内村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。在万村模式中,政府对城中村外在硬件进行提升,企业对城中村内在软件进行植入,通过不同业态的配比将城中村变成了复合型的、多元化的、开放式的社区。城中村建筑量的庞大,政府各级部门管理的触手无法达到每一栋楼,消防情况、住户信息都处于管理的半真空状态。万村模式可以承担起更多的城中村管理责任,与政府的管理平台无缝对接,这对于今后城中村、流动人口、产业的管控都相对便捷。

深圳万科去年启动了万村业务,万科的角色也逐渐向“城乡建设与生活服务商”转型。这意味着万科的目标是提供不仅适合人居住,还承载其他生活需求的建筑空间。长租公寓只是万村计划的基础产品,未来会有物业、教育、商业等产品的植入。

政府—企业管理平台对接

长租公寓怎么改

从城中村的需求出发来改造设计。城中村整租,进行长租公寓的内容植入时,要从本身或是将来的住户需求出发。现在许多80、90后走楼梯到五层时已经喊着不愿意了,城中村“八层楼、十层楼走楼梯”的年代已经在深圳宣告结束了。因此,在长租公寓改造中,电梯已成为刚需。

年轻人对于交往空间和共享空间的使用频率比过去更高,长租公寓改造时,应在消极的空间里面创造积极的空间,包括公共社交空间、公共厨房、餐厅、屋顶活动平台(晾晒、洗衣)。在长租公寓建筑外观上,运用商业色彩进行重新组合。城中村缺乏色彩,当一抹鲜艳的颜色摆在面前时,这个昭示性的信号预示着城中村进行了改变。

城中村房屋屋顶改造示意图
玉田村改造前后对比

建筑师的困惑

从需求出发的设计不一定是现阶段法规能包容的。以新围仔村为案例,建筑师在两栋农民房之间设计连廊、屋顶平台,在屋顶平台设计晾晒区和公共洗衣区的玻璃雨棚,为了建筑立面的美观加设构筑物,加设电梯,这些都会触碰到加建底线。万村的策略是在每个区做试点,评审通过后再行推广。现行的所有消防相关规范都不适用于城中村,大部分城中村没有消防管网,加建又会碰触违建。此外,城中村潜在的公共空间被占用,立体停车的建设在投资、收益、管理层面缺乏相关政策规定,缺乏符合现行规范的报建渠道等现实问题都摆在眼前。

新围仔村屋顶花园设计方案

从城中村到人才公寓

——福田水围柠盟人才公寓案例分享

叶子君,深业置地投资发展(深圳)有限公司副总经理

从“围·城”看城中村空间利用

2017年深业团队参与了两个城中村改造项目,分别是“围”代表的水围村和“城”代表的南头古城。在经历了房屋洽租、市场环境调研、设计工程、引入新业态等工作后,深业团队对城中村有了深入的了解。

城中村看似杂乱无章,但每处空间的开合其实都非常合理,它处于自由发展、自成生态、自我平衡的状态。福田中心区是深圳市规划力度最强的地方,无疑它在现代社会运作上非常有效率,但在生活的效率上是不够的,活力是不足的。我们中心区的规划是按照功能分片的,这与我们在城中村中感受到的真正混合功能、有活力的空间利用方式不同。

南头古城与福田中心区的空间利用

什么是水围模式

水围模式是由“政府-国企-村股份公司”三方合作的改造模式,并不完全是面向市场的。水围股份公司把分散的小业主物业统一租赁到股份公司名下,深业集团向水围股份公司统租29栋居民楼,并按照人才公寓的理念及要求投资改造及运营,项目竣工后,按照“保本微利”原则,由福田区政府承租作为人才公寓使用。

改造设计方案

水围柠盟人才公寓是深圳第一个城中村握手楼改为人才公寓的项目,其中29栋居民楼的一至三楼改造为商业街区,四到八楼改造为504间符合年轻人需求的公寓。

项目采用分区策略,将29栋楼变成7个组团,每个组团设置一个垂直电梯,电梯首层均设有电梯庭院,成为公寓入口。利用原握手楼巷道空间,设置两层空中连廊。垂直电梯与横向连廊结合,连结了公寓、电梯庭院、屋顶花园和青年之家,将原本各自独立的住宅楼紧密地连成一个整体社区,构建多维度立体交通体系。开放屋顶花园用作洗衣、种植和休憩空间。引入彩色视觉引导系统,不同颜色的标志牌在不同的巷口出现,帮助住户很快找到对应的电梯庭院入口。

立体交通体系

通过改造,城中村活力更加激发出来,它的生命力是难以想象的。然而城中村的活力是两面的,它也造成一些冲突,如噪音等干扰很难避免,公寓也在跟商家协商互相配合的措施。

消防改造方案

楼栋之间有钢结构连廊相连接,连接钢结构连廊的楼梯间为敞开楼梯间,每栋建筑为一个防火分区,防火分区之间的连接门为甲级防火门,入户防火门为乙级。楼梯间增加消火栓、疏散指示和应急照明,用电设施增加等电位和漏电保护,套内及公共区域已设计独立式烟感报警器,接通燃气的隔离式厨房增设了燃气报警器。

城中村的归宿

——集中式长租公寓赋予城中村新生

陈全组,魔方设计部负责人

解读城中村

北京的胡同,上海的里弄,而城中村是深圳、广州的城市特色,它是农村城镇化的产物。城中村有着环境差、违建严重、治安难管理、消防隐患等问题,但同时也带来了一些积极影响,如保障流动人口住房、提供就业机会等。许多外来务工人员没有足够的经济条件居住在高档小区,便选择了城中村作为中转站。

城中村改造的租赁模式

如何入手参与城中村的改造?一种方法是直接向物业所有方承租,流程简单,能够快速达成合作协议,但风险较高;另一种方法是与国企合作,通过国企与政府沟通拿房,同时达到城中村综合治理的目的,可以确保合规性,风险低、影响力大,缺点就是流程复杂、沟通阶段较长。

长租公寓改造

城中村改造的目的是什么?第一,城中村改造最重要的是解决消防隐患问题,其中包括楼间距小,消防疏散不够,缺少消防报警、喷淋灭火系统等,这是改造的一大难题;第二,提高治安的有效监管,改造后增加监控系统,对入住人员的信息录入可以做到治安的有效监管;第三,提升外观形象及周边环境;第四,加强税收监管,城中村内许多租赁交易可能不在政府的监管之下,改造后,可以使交易具有合规性;第五,增加房量,扩大企业宣传及影响力,这是企业运营商的改造需求。此外,作为开发商,城中村改造的主要目的还是赚钱。

魔方是怎么做的?在租赁方式上,魔方的合作模式多样,通过村集体、政府和国企拿房,也做合资、加盟和托管。从项目开始,魔方的专业团队(包括开发、设计、工程、运营)会对项目做全面的勘测评估,每一个专业在勘察之后会举行沟通会议,交流项目的可操作性。在运营的管控方面,魔方的宗旨是保证每家店、每一个项目都要盈利。

案例分享

经魔方团队改造后的长租公寓,正立面简洁大方,增加了室内、室外空间的配套。

该项目通过户型调整,满足使用需求的同时增加了得房率。在5.5米的跨距上,共设计出了三间房,通过双S组合+榻榻米户型来增加得房率,每间房都具备卫生间、厨房、洗衣机、冰箱的功能。

改造前后建筑外观
项目户型图

刚需中的刚需

——探讨长租房发展之技术模块化

严肃,深圳市广田建筑装饰设计研究院副院长

长租公寓发展现状

住房政策经历了从分房到购房的过程,从最新的政策方向看,长租房或将成为新趋势。即便在新政策的鼓励下,也存在着房源难寻、户型难以满足功能需求的问题。房东或开发商和租客之间,存在着不同的痛点和需求。对于室内设计师来说,需要思考如何满足和平衡各方面的不同要求。传统的作业流程普遍存在前期建筑设计未充分考虑室内空间使用合理性的问题,需要做后续的提升,广田团队在模块化和系统化配套功能设计方面进行了探索。

长租公寓室内空间设计

室内设计需要聚焦得更细,在长租屋里提供更有舒适度和尊严的一种小小的生活方式。玄关的收纳空间要合理,在细节上具备便捷性,入户门口隐蔽式置物挂钩的承重都需要有具体的要求。在对鞋子收纳空间进行设计时,需要参考不同家庭成员鞋子收纳的需求数量。不同空间的使用解决办法,如开放式或封闭式鞋区的选择、家庭留言条的便捷板使用都在设计范围内。

玄关鞋区的收纳需求数据

在原有建筑结构不合理的情况下,需要从人体工学的角度,参考厨房各类活动的时间停留点,思考开门后储物空间是否足够,冰箱的位置、大小是否合适。每个空间通过下拉、转折等方式利用起来。卫浴空间也同样要强调便捷性和空间利用率。

厨房模块数据分析

在长租公寓空间里,储物空间至关重要,除了在硬件上对储物空间进行提升,还可以在通过使用可移动家具之间的不同搭配节省空间。

家具模块中的可移动家具

电器模块设计中,插座、开关的位置和类型的确定需要参考人的流动线。到处有当然好,但是在一个较小的空间里,需要兼顾美观和成本,设计师需要让它们出现在应该出现的位置,精准的定位功能。

案例分享

在贵阳长租房项目中,房间里内床、书桌、厨房全部做了相应的可移动处理,通过移动家具,可随时形成相对共享的空间。在投资预算方面,精装房和长租房中,实用型的标准是1700元/㎡以内,品质型是1700-3000元/㎡,奢侈型是3000-8000元/㎡。

贵阳长租房设计方案


本文图片均由讲者提供

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