保障性住房面面谈

2013-05-09

规划大厦818

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摘要:

随着政府日益重视保障民生,全国各地积极建设保障性住房,如何健全和完善保障性住房政策和制度、如何解决正在面临的现实矛盾和问题,成为当下社会的重要命题。本期酷茶会由市规划国土委建筑设计处、深圳城市设计促进中心联合组织。

活动回顾

郭晨:欢迎大家光临第54期酷茶会-保障性住房面面谈。酷茶是两个星期举办一次 的交流活动,每期邀请几位嘉宾,每位嘉宾30分钟,包括7分钟的PPT演讲和后面的问答环节,气氛轻松,提问还能获得设计中心的趣城地图,等下欢迎大家积极发问。首先,有请今天的学术召集人及主持人哈尔滨工业大学研究生院郭湘闽教授讲两句。

学术召集人:郭湘闽(哈尔滨工业大学深圳研究生院)

我是学术召集人,但我不是很着急。首先感谢城市设计促进中心再次让我来参加这个活动,这次我邀请到几位好朋友的帮助,希望他们的出场把我们今天这个话题引向深入,因为保障性住房这个话题大家都知道全国都很关心。最近有一个最新的新闻,想必大家都已经从微博微信上有所了解,最严厉的调控政策“国五条”又马上变成“空调”了,从“调控”变成“空调”为什么呢?光是打压商品房房价的做法最终市场不一定会买帐,社会反响也不是那么的良好。归根到底,还是要调整住房供应的结构,也就是说政府应该下大力气承担起他们自己的义务和责任,把我们保障性住房的供给做上去。保障性住房如果在可见的未来成为社会住房市场、住房结构当中占大头的比例的话,我们的设计行业包括我们的研究机构都会面对一个崭新的、非常重要的课题去进行研究和思考。

我想类似的探讨在全国已经很多了,本着对这个课题高度重视的原则,我们今天的探讨不应该仅仅局限于某个层面,所以我想请几位有代表性的朋友,他们能够代表保障性住房从原来的规划到推出、到评审包括设计在内的各个环节来发言,给大家提供他们是怎么思考的,这样我们可以完整的建立起一个对保障性住房系统性的认识框架,这是我的看法。这几位朋友都是大忙人,感谢他们百忙当中抽出时间来支持“酷茶会”的论坛,当然一个是我们“酷茶”有号召力,第二个是因为我们有一个比较生动、比较不拘于小结的交流的很自由的氛围。

首先按照今天的演讲顺序介绍一下:第一位来自深圳市政府投资项目评审中心的谢煜博士,她们是负责对所有政府投资的保障性住房进行事先的审查,所以她是这方面的权威人物,她本身也正在从事博士后工作,她的博士后题目也是跟保障性住房的投融资有关,之前我们也有合作,参加了我们规土委主办的一百万保障性住房竞赛,所以谢博士在这方面是一个专家;第二位是来自设计机构,华阳国际设计集团的龙玉峰龙总,不少同仁都很熟悉了,是我们专业的佼佼者,这次龙总刚出差回来奔波到我们的现场,给我们很大的支持,很给力;第三位是来自深圳市房地产评估发展中心的吴靖宇主任研究员,吴研究员让我们很意外,名字上很有气势,没想到是位女士,她是受深圳市筑建局住房保障处谢处长委托而来,谢处长本来要过来,今天有别的事情特别委托吴委员来谈,她们这个机构我也了解了一下,对我们住房保障从决策、评估和研究各方面都是有第一手资料和心得;最后一位就是本人我,来自哈工大的深圳研究生院,是一位老师,之前我博士和博士后的报告都研究城市更新和保障性住房相结合的问题,所以今天结合我们学校最近做的一些工作和国际合作,谈一下我的一点心得。 今天四位,一位是代表设计机构,一位是代表保障性住房的决策机构,还有就是代表保障性住房的评审机构,我代表保障性住房的研究机构,我们四位将从不同的角度给大家提供对保障性住房不同视角的一些观点。接下来欢迎第一位演讲者谢煜博士。

深圳市住房保障工作难点解析

谢煜  深圳市政府投资项目评审中心

非常感谢酷茶会给我们学习和交流的机会,我就起一个抛砖引玉的作用,简单介绍一下关于深圳市住房保障工作当中的一些难点,说主要的几个,当然其他肯定还有很多方方面面。

介绍之前,首先回顾一下“十一五”期间保障性住房的基本建设情况。“十一五”期间实际建成的保障性住房项目共151个,规划的时候拟建16.9万套,总建筑面积是1267万平米,投资总需求大概是343亿,这是大概的规划目标。但是到了“十一五”末的时候,实际建成情况开工在建的是7.9万套,竣工的是2万套,完成投资111亿元。我们可以看到“十一五”期间整个建设成果不是相当满意,因为竣工的2万套相当于规划当中16.9万套中只占百分之十几。到了“十二五”期间保障性住房的发展突飞猛进,2010年开始到2012年两年期间实际开工保障性住房超过11万套,建筑面积800万平方米,总量是“十一五”期间开工总量的140%。竣工的保障性住房达到2.2万套,相当于“十一五”期间竣工总量的2万套来说已经完成了110%。实际完成投资额是181亿元,是“十一五”期间完成投资总额的163%。这是这两年来大概的保障性住房的建设情况。这个建设情况很大程度上满足了城市低收入群体和各级各类人才的住房需求。

在保障性住房集中建设的同时,面临一些比较集中体现的问题,首当其冲的就是保障性住房的建设资金。“十二五”期间深圳市总共规划建设的保障性住房是24万套,开工21万套,竣工要达到21万套,建设资金总需求是689亿元,其中市区两级财政投资是350亿元,剩下的300多个亿要来自于社会投资的补充。虽然现在社会投资也有很多的房地产开发商包括一些资本开始介入到保障房的建设,但是经过测算目前的资金缺口还是有100多个亿,并且可以说发展前景不是很乐观。为什么这么说呢?因为保障性住房的利润空间是非常微薄的,大概只有5%的盈利水平,如果说它的建设以及投入市场、销售周期过长的话,开发商投入的资本利率变动率就会很大,会对5%盈利空间造成很大的挤压。5月6号,在广州市有一个土地拍卖会,在拍卖会上面有一宗土地由佳兆业拍得的,拍得的价格是18.68亿元,同行业的开发商对它的大概水平进行了测算,也就是说达到了差不多2.6万一平米,这只是它的拿地价格,其中要求的保障房配建比例达到47%,也就是说这块土地当中差不多有一半用来建设保障性住房,大家都知道保障性住房是偏低于市场价格的,除非这块地在建成之后投入市场的时候售价达到4万元每平米以上才能实现盈利。

我们要说一句,国家为什么在“十二五”期间大力推出保障性住房呢,是为了平抑房价,满足中低收入群体的住房需求。按照这个方式的话,保障性住房到底是推高了房价还是说保障了公众利益,这个就很难说了。这样导致很多开发商前期投入保障性住房建设以后,在后期纷纷对保障性住房的盈利水平保持怀疑,面临很大风险,包括从银行贷款,银行也不太希望把这个资金贷给开发商做保障性住房,除非有政策干预,如果有渠道的话银行更愿意投入到商业地产开发,商业地产的盈利水平可能十倍于保障性住房。在后期的发展中保障性住房的资金如何来保障这是一个很大的问题。

保障性住房的项目规划配套有待进一步完善。这是深圳市保障性住房配建的情况,红色的代表配建比要达到12%以上,从这两个图可以结合来看,这是“十二五”期间保障房建设用地布局,在市内的三个比较老的小区当中,南山、福田和罗湖,建设用地存量包括增量都是有限的,大家可以看到,蓝色的点表示今后保障性住房项目的布局点,可以看到绝大部分的保障性住房都是分布在光明、龙华、坪山、龙岗等等,在关外这些地区,肯定会面临着一个硬伤,就是公共配套设施以及基础服务设施可能没有很完善,这就是我要说的第一个方面。

第二个问题,我市目前保障性住房建设的标准偏低,为什么这么说呢?保障性住房建设的标准分为ABCDEF几大类,依次建筑面积增大,其中DEF类的建设用途进行了调整,被划分为人才安居用房。面向全社会申请的主要为ABC三类,大概情况是这样,单身是35平米,两口之家是50平米,三口之家是65平米,这是建筑面积,如果测算到使用面积基本上要打7折,70%,也就是说三口之家的实际使用面积只有40多平米,如果说在管理不善的情况下,外面的配套设施、公共文化设施就是在文化、医疗、教育等方面配套跟不上去,在集中建设的保障房项目当中几千户家庭住在里面,如果管理不善,政府不下大力气进行管理的话很可能变成贫民窟,在国外有很多这样的例子,保障性住房到后面就变成烫手山芋,经营、投资、开发建设存在很多社会隐患问题,这是第二个大的问题,就是它的配套建设规划。

第三个问题,在分配审批环节,这个不仅仅是深圳市的现象,在全国可以说普遍性存在这些问题,这个跟我们目前的法律法规不是很完善有很大关系。第一个是存在公职人员违规购买保障性住房,他利用比如信息或人际关系的优势,在有房的情况下他也申请购买了保障性住房;第二是被分配对象不符合要求,前两年深圳市保障性住房分配的时候也引起了社会热议,因为有很多不符合条件人员和家庭的也申请了保障性住房,当时深圳市下达了290份关于不符合条件对象的行政处罚,其中不乏包括一些身价几百万的也在保障性住房的申请之列;第三是保障性住房实际分配之后闲置和转租转售的现象非常严重,2011年国家审计署对全国保障性住房的分配情况进行了审计,主要集中在公租房和廉租房,对当时分配出去的36万套进行了审计,其中4407 套被违规租售或另作他用,4247 套分给了不符合条件的家庭;4428 套保障性住房长期空置。深圳市也存在这个现象,比如说桃源村前不久曝出上百套保障房分配之后,这么多年以来处于空置状态,当时有记者去采访,说这些住房是分配给某些单位的人员使用的,但是分配出去之后一直没有入住,所以处于空置状态。这是在分配环节三个比较突出的问题。

第四个,保障房建设质量有待进一步加强。内蒙包头民馨家园引起社会上非常多的关注,大家都叫它“墙脆脆”家园,混凝土以及违规使用的墙砖导致墙体开缝,深圳也有这种情况,前不久北环大道附近的深云村也出现了大量墙体和天花开裂的现象。如何让大家入住保障房以后,能保证大家起码的人身安全,这是需要重点关注的问题。

这是目前四个重点和难点工作。除此之外,因为目前处于全国保障房的集中建设期,很多问题也集中凸现,包括有些人在思考目前保障房大规模的建设是否和我们的经济社会发展能够相适应,这些都需要另外再开展专题研究。所以在下阶段的工作当中,在经济利益和改善民生,商业性和公益性,楼市调控与经济“保增长”之间取得双赢,我们政府需要做的是通过政策引导,拓宽社会融资渠道,对各个环节进行监督和管理,包括合理引导消费者的住房观念,在对待住房问题上,从一定要有自己的住房变为有有房住等方面要下大力气。这也是下一阶段保证保障房数量提升的同时、质量也同步提升的重点难点工作。这就是我今天要讲的主要内容,谢谢。

提问:

观众:能不能再解释一下那个配建的那个图,配建比,这是包括全市所有的?

谢煜:包括全市所有的情况,不同的颜色代表不同的配建比例。

观众:谢博士,刚才你提到大概有四个方面的问题,从你的角度来讲,作为政府的相关机构,对你刚才提出的四个方面有没有初步的评判或解析,你们认为问题出在什么地方?这里面问题比较多,像资金压力可能来自非设计层面的事情,可能是经济层面的事情,后面比如管理层面的,保障房的分配和使用方面可能混乱,再往后是施工质量,施工质量可能跟前面的经济压力是有关系的等等,这几个问题你们有没有初步的预判,问题出现在什么地方?

谢煜:我首先声明一下,今天我的主题只代表个人的观点,不代表单位,只作为交流用。在这四个方面,刚才你说的施工质量肯定有多方面的原因,在前期的时候包括我们在评审的时候,所有的这些项目都有一个问题,因为政府给了项目任务,在规划和评审过程当中因为时间紧促,方案论证工作可能会有一定的欠缺,没有做深入的前期调研。建设当中也有一些问题,资本有逐利性,现在政府对这些项目都是限价,开发商面临资金或盈利空间压缩的时候甚至没有盈利的时候,他肯定会想其他的途径增加他的盈利水平,这肯定也是一个方面。还有政府在监管方面,质量监督方面包括竣工、验收,政府相关工作人员可能工作态度会有存在不足。现在深圳市我了解的几个相关的建设口单位当中都存在一个问题,就是人员紧缺,一个人手上负责的项目可能达到九个或者十几个,这样精力方面他有可能顾不过来。当然出现质量问题是综合性的,在我个人来看,这些方面综合因素导致了质量方面可能会有所欠缺。

观众:您刚才说有ABCDEF户型,我自己的感觉开发商做一个项目有配建比例的话,会更倾向于后面的那种,就是人才公寓那种类型,你们在住房级别户型的分配上是怎么把控的?另外后面的维护,建成以后多少年设备要翻新,还有墙面和里面的管道之类的,这个到底是哪里负责?我不是很清楚保障性住房长期的维护。第三个问题,现在廉租房的比例是什么样的,现在有很多只是廉租,不是让他们获得产权。

谢煜:这个可能规划这边更有发言权。这一部分是属于规划的职能,我不能够越俎代庖的。

吴靖宇:这个面积和住房类型有关系,现在一般的公租房和安居房,公租房是租的,公租房在国家层面有限制,50平方以下,现在是35和50平米两个户型,35就是单身公寓一个房间,50一般就是一房一厅。安居房是什么呢?它是卖的,安居房是给人才的,现在人均居住面积都在提高,人才来到深圳以后也要住的更好,安居房有一个户型的控制,但是在实际实施当中一般是65平米和85平米两种类型,65平米是一般的两房,85平米比较宽敞,在一个项目当中,一个项目首先看是哪个类型的房,再看哪个类型的房是多少,然后再设计这个类型的房我们适合给它做多大的面积。现在ABCDEF的户型就是为了在设计环节更标准,毕竟保障性住房是政府行为,是政府手段,并不像社会上商品房一样需要多样化,更多需要规范化。

观众:分配的时候也是根据不同的收入?

吴靖宇:首先根据项目特征,是公租房还是安居房,然后根据住房类型再分,公租房在35到50之间选,安居房在65到85之间选。

观众:安居房大概占多少?

吴靖宇:没有一个规定,根据现在的案例来讲占80%。

观众:大于90平方的是不是比较特殊,是针对海外人才,这个是有什么条件的?我了解海外人才都是超过一百多平米的。

吴靖宇:这个有文件的,深圳市有一个人才决定。比如说有商品房配建,商品房配建大户型的这部分专门给特殊人才。

观众:所谓安居房65到85是常规的,而不是用于海外特殊人才?

吴靖宇:对。

观众:刚才您提到两个数据,说保障性住房出让的时候土地价格大概达到2.6万。 谢煜:这是一个案例。

观众:这样推算的话开发商出售要达到4万每平米。

观众:我也想问一下,反算成4万多的话,安居房配建的估价卖多少?

谢煜:具体卖多少是根据片区其他楼盘的价格来定,一般来讲售价相当于周边商品房的60%。

观众:由此,我想问政府对于作为保障性住房的土地出让的时候价钱上有没有政策优惠?据我了解,有很多开发商手头有一些保障性住房项目,其实他们是不想做的,政府在这块是怎么考虑的,政策上有没有一些优惠能够把经济压力从开发商那里分担?

谢煜:这个也是目前在研究的一个工作,一般来说,现在在配建这方面政府主要是两种方式,一种是限地价竞房价,一种是限房价竞地价。在地价一定的情况下,竞拍房价越低就越可能中标,取得土地。政府发现这种方式也不是很科学,这样的话难免让开发商把成本转嫁到购房者身上,我们也是一个提议,因为国外有这样的做法,郭老师这边是比较专业的,设置一个政策优惠方面的银行,等你下次开发项目的时候再把优惠政策给你使用,比如容积率银行等,可以使用下去。否则的话,政府对售价有一个指导价,这个限定的指导价对开发商的盈利水平来说就下降了,以目前单纯的做法压制房价的话开发商可能到后来就不会来竞拍了,就会流拍了。所以在投融资方面怎么样来保证开发商能够加入到保障性住房的建设当中,也是我们正在讨论的一个重点。

观众:现在还没有明确的?

谢煜:现在深圳市这方面有一些工作,但就像我说的,我个人观点,我觉得没有可持续性,我们可以到国外去看看人家是怎么做的,包括包容性的住房政策,在国外比如像美国这种方式已经发展了三十多年了,有一些好的模式我们还是可以引进。

郭湘闽:大家还有什么问题吗?如果没有我们感谢谢博士,欢迎龙总。


保障性住房的机遇

龙玉峰  华阳国际设计集团

去年这个时候我们拿了深圳市保障性住房的课题,从设计角度帮助深圳市在“十二五”期间把保障性住房比较零散的项目进行标准化。经过一年多的时间,我在国内所有的大城市包括香港、新加坡做了大量的调研。今天这个题目为什么叫“保障性住房的机遇”,我觉得保障性住房在这样的历史发展时期,在这样的一个现实情况下推出来,它本身有很大的意义,有很大的责任,这样一个时间点,前面我们也提到了提升住房的建设质量、我们的节能环保,就可以通过保障性住房建设比较好的在市场上做一个前期的培育跟规模化的推广。

我们在3600万套保障性住房建完以后,全国保障性住房覆盖率可以达到20%。20%是个什么概念呢?日本目前是44%,香港是50%,新加坡是85%,我们国家到“十二五”结束可以达到20%,从被保障的比例来讲覆盖率还是比较低的,保障性住房在中国未来作为一项长期的国策,我想如果不做变化的话应该会一直发展下去。

我们对深圳保障性住房有一个比较,过去三十年有22.2万套,“十一五”期间是9万多套,“十二五”目标是24万套,但是目前情况来看,目前发展势头还可以,但下一步有什么变化不确定,从目前来讲深圳的量还比较大,总建筑面积大概有1536万平方米。但是刚才谢博士讲的时候有一个很重要的问题,就是公共租赁性的住房有多少?这是很关键的,因为现在土地出让以后直接做安居型商品房,安居商品房是要卖的,在卖的过程中开发商也不是傻子,开发商也要赚钱,可能最后我们说的中低收入的这部分人群被保障范围就小了。我们每年开这么大的面积,但是在全国保障性住房还是非常紧缺。 保障性住房的社会意义就不讲了,这张图片把这个话题引过来了:

这是深圳第一个以住宅产业化的方式建保障性住房。住宅产业化本身在香港、在国外已经推行很久了,深圳这些年一直努力在推,前期是以万科为主的房地产商在推,从节能环保这个角度上来讲住宅产业化在保障性住房里会有一个比较好的归属,所以希望保障性住房能够推广我们的住宅产业化,能够培育住宅产业化的产业链,让住宅产业化在未来建筑行业的升级换代当中能够起到一个比较好的作用。

讲一下住宅产业化的历史,二战结束以后需要大量的重建,战后需求非常大,所以在欧洲得到比较好的发展。70年代的时候,香港、新加坡开始引进了欧洲的一些这方面的技术,在香港、新加坡由政府层面,刚开始推广就是在政府层面,我们叫保障性住房,香港叫公屋,新加坡叫组屋,在这种历史背景下推广。新加坡现在基本是百分之百的工业化预制,香港政府开发的房子也就是政府开发的公屋95%以上是工业化预制,但是还有市场手段开发商开发的商品房也有很大量的预制比例。

接下来讲两个例子:一个是新加坡的,这个项目做的是比较好的,如果大家去新加坡考察保障性住房一定要看这个项目,就是新加坡的我们叫达士岭的这个项目。

新加坡的组屋在李光耀先生的主导下其实对于保障性住房赋予了很多的意义,特别是里面提到了培养社会的认同感。新加坡这么多年下来在保障性住房方面,跟我们现在所说的保障性住房意义是完全不一样。它非常注重民族文化的延续,我们是解决一个住的地方,它更多在精神层面上让保障性住房,让你住进去以后不仅住的舒适,而且住的很安心。然后新加坡绿色节能的应用应该是非常早,现在国内的一些技术都是从新加坡引进来的,所以在绿色这块用的也是非常简单的技术,让绿色节能这一块在舒适性方面确实得到很大提升。它现在百分之百是用工业化方式进行建造。

这个项目是一个超高层的项目,地上51层属于新加坡的组屋,新加坡的居民可以去申请,以很低的价格可以买到的房子,房型是属于四房五房的,面积都在100以上,这就是新加坡保障性住房一个很重要的特点,申请到保障性住房以后这一辈子基本都不用再申请房子了,假设你三十岁排队排到了,到70岁估计都不需要了,如果在往后的发展过程中你确实有钱了可以买商品房,商品房确实特别贵,我们考察的时候大概是二十万人民币一平方,保障房大概是三四万人民币一平方,差异非常大。像新加坡这样的保障性住房建的非常快。

刚刚谢博士也讲到了深圳在保障性住房选址的时候想办法做到公共区域,但是因为历史原因,城市里的地比较少,很多区比如福田跑到光明拿地,建出来之后是给福田区的人住,这来回的距离给城市造成很大的通勤压力,政府也推出在旧改项目当中能不能多放一些保障性住房进去,这里面就变成政府和开发商之间有一个很大的博弈。

达士岭项目的特点,新加坡的CBD就在这儿,这边是海港),交通压力基本上没有,在新加坡可以骑自行车走。这是这个项目的一些照片,这个项目的容积率做到9,深圳政府提出保障性住房不低于3.5,香港出现很多超高层的房子大量的手挨手,比我们深圳的间距小得多,这也是土地的制约性带来的影响。

在新加坡这个组屋里做了一些很大胆的创新,总共楼有51层,在首层的时候做了一个大的屋顶花园,这个屋顶花园可以贯通,26层的时候又做了一个公共花园,用廊子把整个楼连起来,上面做了绿化、休闲和小朋友玩的,很多的公共空间。

这是一楼,这个房子中间挖了一个洞,非常注意通风,因为50多层的房子拔风的效果非常好,所有的楼梯间、电梯间都是开敞的,你去了以后因为新加坡太阳的辐射也比较大,所以注重了遮阳通风这一块,进到里面不管是下雨天还是太阳天很凉快,每家都有窗口。

从设计上来讲的话这个楼做的真的不错,工业化建造有一个最大的问题是空间审美,在这么一栋楼里要想把这个楼建出来非常漂亮,工业化程度又没有降低的话,设计师要想办法。这栋楼里,外墙一共用了八种形式,通过不同的组合形式,没去之前我看一些图片,现场看了以后觉得非常细致,任何一个细节考虑的很周到。

这是我去看完以后拍的照片。尽管体量非常高,你走到里面看的话空间关系不会有压抑感。新加坡很注意墙体的绿化,在遮阳这一块注意绿化,做的非常好,这是我在小区外面拍的照片,新加坡这个城市很有特点,很多比较大的树,这些树给城市气侯改善带来很大的帮助。

第二个案例就是香港,70年代开始有香港房屋署,房屋署在香港保障性住房建设当中起到重要作用。跟我们目前的操作模式是不一样的,但是已经有国内的城市学香港的模式,其实深圳早期的住宅局跟香港的房屋署功能上有点相似,但是后来深圳的住宅局撤销了,变成的模式是跟开发商谈,开发商代建,政府在有限的资源里把控少量的项目,由政策主导。香港从70年代到现在都是由房屋署在组织管理、在建造香港的公屋。所以在这个过程中做了大量的工作,第一个就推行了标准化设计,这个在2000年的时候香港房屋署就推出了,香港四个面积的户型,14、22、30、38这四个面积户型组成了标准户型,然后分成模块,然后在设计的时候反复去拼,拼成香港现在很多像Y字形、十字形这样的平面形状。看香港的保障性住房形状长的差不多、样子也差不多,只是在色彩这一块有些变化,所以香港的公屋建出来以后质量非常好。

这是香港机场旁边有一个叫启德1A的项目,这个项目也很有代表性,所有应用的新的东西都是目前房屋署最新的标准化成果。这是公屋的走道,香港把公共空间做的非常奢侈,我们看的时候叹为观止,电梯前五六个人可以排着走的,我们商品房都没有这个品质,所以这个房子用十年以后、二十年以后、三十年以后都能够满足需求。我们现在是以建筑面积来算我们的保障性住房的面积,所以往后走的话会发现一个很大的问题,凡是开发商给你做的一定会考虑房子好卖一点就把公共空间做的窄一点,公共空间做的窄以后品质提不上去,十年以后这个房子就面临拆除,所以中国就变成循环的,三十年不到重新推倒建一批,三十年不到又建一批,资源浪费非常厉害。这个方面香港人真的是做的不错。我们看看走廊上的管线,安装结点不像国内,我们用的桥架完全没有考虑到美观,到香港看每一个小的连接点都是有设计感的,都考虑的非常细。

像这样的通风口,我最近做深圳市保障性住房标准化的时候特别注意这个位置,我看几个小区走廊上并不是没有开窗,但是物业进驻以后物业管理担心安全,第一个是防盗,第二个是住得不高兴有人从上面掉下去就麻烦了,所以物业管理把这些窗户由原来的开启变成开启不了,甚至有些商品房的小区都是这样。深圳的气侯是潮湿的,香港全部采用百叶来做,所以走道上面不会有异味。人家的标识系统做出来以后,进到里面尽管是十字形或Y字形的空间,从电梯里面一出来你就知道你家在哪个方向,我们这里复杂一些,找这边、找那边找半天才找到自己的家。他们的工业化做的是很棒的,把卫生间厨房都做成一个一个盒子,这个盒子在工厂里做好的,吊上去以后里面的磁片都是做好的。最厉害的是像这个切菜的台面,这个有什么好,香港保障性住房建了这么多年以后发现一个最大的问题就是后期的维修,因为是由政府一直管下去,维修这一块如果出现麻烦的话,保障性住房的成本是不得了的,所以从70年代开始推广大钢模到2000年以后利用工业化的方式建造房子,维修这一块每年的成本每平米降低了很多。

所以在香港保障性住房的保障人群里做到后期维修这块是可控的,如果这块出问题的话,香港这方面的物资投入会对保障性住房造成很大的资金缺口。就像我们今天一样,我们现在一搞保障性住房就是没钱,没钱就得跟开发商一起共同开发,开发商想的是毕竟还是要从里面赚点钱,最后搞出来就不够完美,全国很多地方都是这个局面。

这是香港公屋的样板房,有兴趣的去看一看,作为设计的同行来说我还蛮欣赏香港跟新加坡这两个城市开发保障性住房、建设保障性住房设计标准化这一块的一些做法,拿出来跟大家做一个分享。谢谢大家!

提问:

观众:我在关注深圳保障房公共空间的设计,我想请教您一个问题,龙悦居三期的公共空间是怎么样的?

龙玉峰:龙悦居三期真的是一个普通的深圳的公租房项目,这个项目由万科代建,项目方案设计过程中我们一直在努力的争取未来住进来的人群利益。一方面也受制于保障房对于成本的控制。所以你会发现龙悦居三期的走道并不宽,这个感觉还是有一点压抑。保障性住房在新的研究系统里,我们希望所有走道宽度、所有公共空间要考虑到未来,大家现在要关注中国人口老龄化,60岁、65岁以上的按照国际标准其实我们已经步入老龄社会,这部分人未来的养老问题怎么解决,按照目前保障性住房的眼光来看,我们考虑的问题是暂时的,所以在这一套原则里我们把过程拉长一点,至少说改变未来用途的时候还可改变、可用得下去,就不要做的太死了。因为做死了以后,虽然我们现在得了一点点成本上的节约,但是未来就没有价值。 我们现在是35平方、50平方,生活水平提高以后可能是35平方两户打通变成70平方,才能满足十年以后或者更长一点时间的社会发展需求,要把这个可能性考虑进去的话要从未来被保障的人群、家庭结构,从老年人到这个小区里生活等等方面,就是空间要考虑这些方面。

吴靖宇:现在很多人或者说有一些人可以租可以买的时候,他会因为房屋的设计问题而弃租或者弃购,我们看到保障住房不光是质量,设计方面不太尽如人意,跟我们想的会有一个差距,你在做设计的过程中,你觉得为深圳市的保障性住房做设计最大的难点或者制约我们设计出我们想要的户型的因素是什么,是成本还是政策?您觉得最大的制约因素是什么?

龙玉峰:最大的制约因素还是政策跟规范。去年年初的时候,在全国编《保障性住房标准图集》的时候汇集了全国各大城市各大设计院的老总,大家发现一个很大的问题,第一个是我们现在是按建筑面积来算保障性住房的面积指标,这就有一个很大的问题南方和北方的差异,南方不用做那么贵的保温,往北方走的话问题很大,必须得考虑到这个房子要规规整整,因为保温以后可以使用的建筑面积就少了;第二个从日照上来说,放眼深圳,像这样的天气住北向和南向的你家的衣服都能晾干,我们住保障性住房的时候,你稍微放得开一点的时候人家会说你带有色眼镜看,说没有钱的人日照都不让人家享受,就把这个问题提的很高。我们深圳编深圳市保障性住房建设标准的时候考虑了很久,最后好不容易有35跟50平米的可以满足。但是我们去看香港,香港建的那么高,从来没关注这个事情,从被保障的人群来讲日照问题是他们关注的所有问题里的一个问题,现在我们说房子空间布局不好、进去以后又不通风,感觉很压抑。我觉得从全国来讲的话,我们大家面临的很大的问题是既有的规定和规范对我们下一步的创新带来很大的制约,因为没有人敢承担责任,特别是在现在的社会阶段谁承担责任谁就有风险,更加没人去承担。我们把日照问题打报告到部里面去,好多次专家讨论,有一波人是支持的,但这拨人占的比例是比较小的,有一拨人觉得这个事情是有问题的。所以在我们做保障性住房的时候一定要想清楚保障性住房到底给你解决什么问题,每个城市的发展水平不一样保障性住房的要求不同,但是一定做到保障性住房的标准、设计跟城市的人口构成、城市的竞争力有复合性的考虑。

深大钟中老师:问两个问题,我来自深圳大学,我现在也在研究保障性住房问题,也有相关的保障性住房项目在做。我们看到新加坡和香港,尤其是新加坡你推荐的保障性住房有很大的空间,增大住户交流。我们知道住保障性住房的大部分是刚刚大学毕业的学生或者城市白领、或者是中低收入,只是他们过度时期,他们的住房面积相对是比较小的,所以他们在户型内部的沟通和交流的空间相对会比较少或者没有。我们研究的结论也是鼓励他们在公共空间,但是遇到一个瓶颈,新加坡是按套的面积算可以做很大的公共空间,但是国内包括深圳按建筑面积算,公共面积分摊,尽可能使得国家每一分钱都花在刀刃上,使得他们居住面积和居住质量得到提高,这样的话势必压缩了公共空间,像刚才说龙悦居走廊比较窄、公共空间比较小,这种情况下我觉得会出现一个矛盾或悖论,我们鼓励他们交流和沟通,但我们的面积规则使得保障性住房是不鼓励他们交流,因为他们交流的面积实际上是被剥夺了,这种情况下您怎么理解?这也是我们在困惑的一个问题。第二个问题,关于深圳市保障性住房的标准化,你能不能讲的稍微详细一点,你们目前关注的重点在什么地方?哪些方面的问题是急需标准化的或统一解决的,比如说户型问题或拼接问题等等。

龙玉峰:第一个问题,保障性住房里分成两块,一块是35、50平方的,这一个是走公租房和廉租房,65和80平方的,现在是ABCD四种,E我还不知道,CD是往上走的就是65和80的,这种走的是安居房、商品房。我现在很关注的是35跟50的,因为65跟80的跟市场竞争没有关系,比如这块地是万科拿的,这块地是中海拿的,同样的环境他们做出来的产品会自动形成市场。35跟50基本属于政府投资,政府完全来把控的一个产品。在这样的背景下我觉得政府可以适当放开一点,比如现在有一个说法,我们可不可以做到建筑面积上下浮动10%,我的建议就是在我们投资相对比较充分的情况下,我觉得把35跟50的往上升,35到38.5,50到55,这样50平方是一房一厅,那55平方肯定可以做两房一厅,把政府把控的真正用来出租的参考这种形式。安居商品房随着慢慢的市场也会做一些选择。往往最下面这一节最需要公共空间,最需要楼道上比较好的公共空间,更加需要小区里面比较好的公共空间,这是第一个问题。第二个问题,深圳市保障性住房的课题,去年3、4月份的时候开始招标了,我们在6月份拿下来,去年一年到今年这个阶段中间的成果,这个月的下旬我们进行评审了,中间的成果包括我们把深圳35到80四个面积段的产品,每个产品做了三种标准户型,这三个标准户型是基于我们现行的保障性住房的一些政策,它适合的人群,从人群的角度进行考虑的,我们在去年11月份的时候在深圳市做了一次大面积的入户调查,调查了四个典型小区,发放了一两千份调查问卷,入户调查几十户人家,这个是跟清华大学一起做的,我们搞清楚被保障人群到底需求在哪里,我们的设计师包括我自己不知道,我们梳理了一大批在我们研究里要解决的问题,然后设计的时候把它融入进去。结合我们的住宅产业化,为什么搞住宅产业化,政府希望保障性住房建的又快又好成本又可控,现在这个成本可能高一点点,但从整个周期或者某一个时间段来看综合成本是会降的。中间成果出来以后,我们在书城进行公开展示,广泛听取市民的意见,这个成果最后汇编成深圳市保障性住房标准设计,当然这是可能,现在还不确定,我想在某些方面它的研究方面是具有领先性的,在深圳市保障性住房发展过程当中给大家一个参考。

观众:刚才您提到标准化方面的一些经验,你们做的工作也非常有意义,打破旧有规则,您刚才也提到对既有规范包括制造方面的,您能不能系统讲一下香港、新加坡的经验对现有规则突破方面的一些思考,包括哪些方面?

龙玉峰:本来我们这个研究有一块是提建议的,这么多时间研究下来以后你最后给政府提报告,说希望往哪个方面调整,我的理由是什么,在这一次研究过程当中我们有一个单独的报告,就是针对于保障性住房里推广住宅产业化给政府的一些建议跟意见,给了它一个范围就是住宅产业化这一块,但是住宅产业化我们研究的成果是要跟它对接起来的,但这个课题本身是一个设计的研究,首先得把设计的问题解决了,然后延伸下去就是要把产业化相关的问题在这里面解决。所以刚刚我提了两个问题,一个是日照,一个是关于面积,第三个是在目前推广保障性住房的过程当中,政府能够在上面出一些相对性的我们说的鼓励性的政策,促使我们的住宅产业化在创新方面的技术在保障性住房当中开始规模化的应用。所以我们提出了一系列的包括政府在推广保障性住房采用绿色技术和工业化技术方面的奖励,这个在北京和上海都有先进技术,因为开发商还是要在这上面找到一个平衡,这两项技术对于城市减少污染有帮助,理论上政府是可以理解的。第二块是政府在税收、金融这些方面,我希望政府也能从创新的或者说产业培育的过程当中给予相应的政策,甚至可以做到我们保障性住房把产业化技术推进到一定程度以后,比如贷款比例,就是购买者的贷款比例这一块有一些调整的话,促使新的建造模式在市场上面快速的产生它的价值,现在是靠政府培育,未来如果质量好、性能好、减少建筑垃圾、提高建筑质量、装修等等方面的进步满足未来的发展和未来使用的时候,它的价值体现会变成相对主流的一种建造。

观众:刚才提到公共空间,公共空间有一些什么新的亮点?

龙玉峰:公共空间是两个层面来谈的,一个是从小区来说,我们规划层面上留足不同的居住人群活动的需要,特别是像深圳晚上的公园或者广场上群众文化是比较丰富的。另外一块,对公租房,像日本也好、欧洲国家也好,小户型的公租房楼道的纵向水平是有考虑的,比如一个小区里我们现在的设计上特别在一个很大的建筑上抽出几块,这几块可能会设计成这栋楼或这个小区里公共休息的空间,家里来了朋友可以到这个空间来。另外就是在配套这一块,在保障性住房的小区居住的人感觉不舒服的原因是因为配套太少,感觉缺少什么东西。一个是小区内部、一个是区域性,所以公共空间往外延伸就是这个场地的选择应该有相应的需求和相应的指标,哪些地方适合建设什么房子,或者在这个地方建设房子你应该给它提供内部或外部的相应的公共空间。当时我们做这个项目,在过程当中提到要延伸到城市里面,在整个深圳市保障性住房未来布局这一块,在选址这一块我们要向政府建议,第一个是选址的相关指标要提出来,第二个是在这个地方建,小区内部的东西要提炼出来,其实这一块量也非常大,我们也是在不断地研究过程当中,相信到今年年底这个成果出来的时候大家会进一步去关注。

观众:我住在新加坡,像您说的它确实是品质非常高,但是商品房它开始出售的时候是一般价格的两倍多了。在中国真正的廉租房比例还不是很高,大部分是持有这个物业,同时又有那么多漏洞使不符合标准的人得到这个房子,同时也有一些经济学家建议不要建厕所,这样才会真正把它分配到需要它的人。您觉得在控制地产投机方面,您从地产商的眼光来看有什么样的政策或者在户型设计上或者在管理上达到这样一个效果?第二个问题您说到公共空间,我们理想化的公共空间是大家都会到一个地方去,但是廉租房分配的时候,都是中低收入的人群都混合在一起,公共环境大家才能维护。比如一个开发商要建百分之多少的廉租房的话,他会想把它跟商品房隔开的,怎么真正实现这个社区的融合?让这个小区不是一个个组团,而是混合在一起的社会,让互相的功能得到补充。

龙玉峰:从目前深圳所有由开发商代建的一栋、两栋廉租房来说的话都是在小区的边上,单独出来,跟卖的商品房的小区是分离的,我觉得解决这个问题从设计层面力量是微不足道的。为什么呢?这个产品如果是按照目前这样的模式来配建的话,那它的操作方式应该是这样的,因为一栋楼、两栋楼在大小区里一定会把它边缘化的,因为牵扯到利益的问题,影响到开发商的利益,买商品房的一定会觉得这部分低收入人群会影响我的生活,他会觉得这个小区不安全。所以对于城市来说,我非常赞同的一种方式就是我觉得政府应该要有独立的公司,以政府投资来做的一个专门的公司,北京有一个叫公租房投资发展中心后面是有限公司,类似于这种,政府一次性给它投入了一两百个亿,有这一两百个亿在城市中进行建设。选择的方式可能不是一栋一栋的,是设法通过政府审批的方式拿到整块整块的地,然后再进行规模化建设。深圳的确是比较特殊,上海也好、北京也好城市拓展的可能性还是比较大的,深圳很难聚集在关内这一块。上海的模式,上海是以大的国有集团比如说上海建工、上海城投,政府指定你了,你今年给我干多少万平方出来,干出来以后政府直接给他一块很大的地,这块地可能是两三平方公里甚至四五平方公里,是可以开发五六年的,在这个大的地里政府给他做配套,由开发商统一做场地里面的配套,然后再配置相应的他自己做商品房的地,相当于商品房的地是次要的,以这种模式开发以后,对上海的这种模式很少会出现一栋一栋的,北京也是大片大片的小区。深圳找不到这样的地,政府一定要让出一部分利益给开发商,让开发商做出协调。至于跟开发商之间怎么谈就不好说了,反正政府给开发商有相应的补偿,让开发商觉得我愿意干,用什么模式就不好猜测或讲了,但是这个确实有一定的难度。

观众:我觉得这是一个很难解决的困局,刚才提的问题很普遍,现在深圳整片整片建的保障房小区,很多人认为是中低收入者家园,对他们的心理影响可能不是很好。目前采取的方法,比如说有些楼盘一部分是保障房、一部分是商品房,在盖的过程中除了利益的博弈,让开发商可能会吃保障房的利益补商品房的利润以外,也有你刚才介绍的,保障房本身有自己独立的收入,很可能被小区边缘化。刚才这位女士谈的,我们认为应该鼓励中低收入者和中高收入者之间的沟通,站在社会层面是对的,但是站在用户层面讲是不对的,假如你是商品房的住户你会排斥他们,你不欢迎他们,他们会经常出租或搬出去甚至人员流动出入很大不安全,我觉得这两种模式是矛盾的,你想的那种理想的模式存在吗?我认为以目前的经验来讲不存在,整个小区存在会有弊端,如果配建必然被边缘化,怎么办?这个问题有答案吗?

吴靖宇:像深圳现在要求配建的保障性住房是整栋配建,不接受把它打散在不同的楼栋里,这也是考虑到在混居中出现的社会矛盾问题,以及对房屋的管理,因为租房进出一定是比较乱的,租赁合同最长一年,住一年如果不符合条件就必须搬走。如果不打散它的话,它是根本没有办法的。现在很多开发商都是这样子,一块地让我建五百套保障房,中间搞个栅栏,旁边给你两栋当保障房,那边是我正常的大社区。这种问题没有一种渠道是绝对好的。

观众:就算拦起来了,边缘化心态也是一样。同样一个小区里,你这里是美国,我这里是非洲,中间一条走廊拦起来了。

龙玉峰:如果面积大一点还能接受,如果是一栋楼的话确实很难解,我们现在接手的很多项目都是一栋楼、两栋楼,这个设计单位你没法做。

吴靖宇:如果要改变这种方式,能带来的社会化矛盾和问题可能更多。

龙玉峰:单个单个的小区未来会出现贫民窟,我不这么看,刚刚我们谈的是从设计层面,还有从社会管理和文化层面可以去影响,但往往因为我们更多注重于先建好,只是在建的上面使劲了,并没有在管的上面下功夫,所以我们非常担心,这个担心有没有可能成为现实,很有可能成为现实,但是我们也有办法让他在这方面尽可能的降低,把它控制在可控的范围之内。

观众:能不能这么理解,这种现象的出现是由于保障性住房的建设模式,是由政府委托开发商代建模式导致的,如果政府有足够的控制力和价值驱动,它本身能够建完整的保障房小区就不会出现内部的内乱,实际上它带来的和谐度可能更好。我支持你的观点,但是现在政府有心无力做不到,让发展商代建,发展商只能扔出一块地来做,最后的责任是不是政府来承担?

龙玉峰:我觉得也是过度性的,目前保障房的建设各个城市都是自己的一套,并没有形成一套我们说从未来长期发展的角度解决这个问题,在现在缺口这么大的时候大家就是保量,我们都在思考这个问题到底怎么解决,我们不能只是光建,这个问题在往后的社会发展过程中一定是能解的,但是现在这个点去解它是很难的,这个点就是一个矛盾,就是解不了,可能三五年以后自然就解了,只能寄托于社会发展的时间让它自动的去解决。

郭湘闽:感谢龙总。有请下一位,吴靖宇研究员发言。


住房保障规划编制的思考

吴靖宇  深圳市房地产评估发展中心

今天非常荣幸受到邀请,来这里和几位老师沟通一下这个问题。我在讲之前提出一个问题,现在我们都说大规模的集中建设就会产生贫民窟,我觉得贫民窟的原因不在于集中不集中,而在于住房保障的定位问题。现在房子很少,所以分配的时候要求人均年收入不能超过2.6万,就认为住保障房的都是人均在2.6万以下的低收入者,那么聚集起来就是贫民窟。但是从2010年开始,人才介入保障性住房的范围,只要具有本科以上学历,不管收入多少,在深圳都可以拥有保障性住房,可以认为它是一个高水平的社区,就不再是贫民窟了。所以我认为对于贫民窟的问题更多还是来自于保障性住房的定位和引导,手段上还是由政府来引导的。

看到这样一个问题,在新加坡有85%的人都是住在保障性住房里的,没有人认为这85%的人都是贫民,因为它占的比例足够大了,香港有50%。同样可以看出新加坡和香港的房价非常高,保障性住房能够平抑我们现在所不希望的房价高企吗?从经验来看是做不到的。从现实情况来看保障性住房造成很多人骗租骗购,为了阻断它的利益链条,保障房就不能够上市,不能够进入到商品房的流通当中,但是它的建设挤用了居住用地,即挤用了商品房的供应量。但它的人群,不管是人才也好还是低收入也好都是现阶段买不起商品房的,这些人并不是商品房的有效需求者。

从一个简单的供求来看,保障房越多所能带来的肯定是房价越来越高、商品房越来越少这样一个结果。这个结果是不是我们所期待的,是不是人人社会福利最大化的结果呢,我自己也没有答案,我只是想把这个问题抛出来跟大家讨论。

我的主题是住房保障规划。在住房保障发展规划方面,我先讲一下几个简单的概念,是大家特别容易混淆的。什么是保障性住房,什么是保障性安居工程,什么是住房保障。

保障性住房就是我们常说的廉租房、经适房、公租房、限价商品房、安居商品房。 什么是保障性安居工程?保障性安居工程是2011年由李克强总理提出来的,在保障性住房的基础上加上了棚户区改造,又加上了农村危改房改造。

什么是住房保障?它是最广的一个含义,不仅包括了保障性住房,包括了保障性安居工程,还包括货币补贴,深圳现在有购房补贴、租房补贴、低收入补贴、人才补贴,五花八门。现在国外尤其像美国发达国家很多市场化非常完善,在做住房保障的时候用了购房券、租房券等等方面。

住房保障是什么?它的核心就是“租售补”,租就是公租房,售就是安居房,补就是货币补贴,这是现阶段的。未来只要是政府引导的能够起到改善人们居住水平的手段,租房券也好、购房券也好、配额也好,这些手段都应该叫做住房保障。而这些手段的定位目标如何实施、用什么样的策略来实施,就是住房保障规范所要解决的问题。

住房保障规划编制特点上和其他规划有一个不一样的地方,里面量化的指标会非常多,所以在规划的时候是理念、趋势落实协调是并重的。比如深圳有一个区域化布局的保障性住房,必须让能够落实它的部门在这个事情上达成一致并且在未来确定一个明确的指标,所以沟通非常多。

接下来讲一下深圳市两个规划的演变历程。深圳市是从2007年出台的第一个“十一五”住房保障发展规划,里面提出了基本解决户籍低收入家庭的住房困难问题。当时的户籍低收入家庭是指在人均收入3.08万以下的年收入水平。这又是一个什么完成情况呢?廉租住房是指国家提出的城镇双困低保家庭,对于这样的家庭深圳相对是比较少的,国家没提这个要求的时候我们已经全部做到了。为了解决人均年收入在3.08万以下的人群住房保障,在“十一五”的时候提出我们要建设14万套的保障住房,当时提出的是“安排建设”。 “十二五”规划是从低收入向中低收入扩面的问题。“十二五”期间不是3.08万的问题了,现在要保障人群或家庭成员增多了,我们提高到3.5万,从户籍人口的8%提高到15%。最主要的是加入了“人才保障”的概念,人才保障是没有收入要求的,只要你是本科以上学历,现在是深圳户籍,你就有资格在深圳获得住房保障。这是具体的人才安居工程保障标准,我们说的杰出人才、领军人才等等各方面的标准。

第二个是保障方式的演变,我们是用什么方式保障呢?十一五提出了公共租赁住房。为什么说当时是一个创新技术呢?当时全国就是廉租房和经济适用房,各有各的弊端。廉租房只能给双困人群,国家政策上有瓶颈,但深圳这种人非常少;另一种是经济适用房,经济适用房只允许在建安成本上加上3%的利润,这种利润开发商不愿意来建,并且当时要求经济适用房五年后可以出让,出让政策还未完善。在这样的情况下,我们提出了一个公共租赁住房的政策。公租房其实是廉租房的演变,只是对于能够申请它的人员没有限制在双困低保,在一定范围内都可以申请。 这是2006年到2010年的保障性住房项目的分布。

在“十二五”规划当中,公共租赁住房继续作为我市的住房保障的手段,就是租的那个方面。售的方面取而代之是用安居型商品房来做的。为什么有一个安居型商品房?实际上,现在在全国各个地方单独依靠租赁型保障房是没有办法形成长效机制的。为什么不可持续呢?建设费用很高、持有费用更高,后续的维护和管理费用很大。

另外在人员机构上,新加坡用于保障性住房工作的人有两千多人,香港有八千多人,深圳市只有一百多人。一百多人管理几十万套房子后续的持有维护和维修是不可能的。而且这带来的资金压力有多少呢?建设当中的资金缺口已经达到一百亿了,如果全部持有不能变现的话,公共租赁住房要收回成本的话,不算时间成本,也不算维护成本,至少也要四十年,这样的话公共租赁住房的单一模式根本不是一个长效机制。引入安居型商品房是住房保障发展能够长期持续下去、能够不断地扩大和积累的一个必然途径。

而且根据我们现在的调研,希望能够买保障房的人占到了调研人数的70%多,其实这个比例有点超过我们的想象,基本上70%的人都不愿意租房。从需求和意愿来讲安居型商品房也是一个必然走入这个阶段的产物,并且安居型商品房在户型标准上放的很多,为我们的设计提供了很多的空间。 分层次、多渠道、广覆盖是“十二五”住房保障的核心体系,通过多种多样的手段为中低收入家庭、人才以及外来务工人员解决他们的住房问题。

实施中的难点,我只说了两个问题:第一个问题是土地的约束,土地难以为继。刚才说了有72%的人都是愿意来购买保障性住房,而且超过50%的人希望居住在福田,并且希望得到区域和交通非常便利的位置。我们现在的现实情况是什么样子的呢?2008年到2020年一共可建设的用地规模只有80平方公里。过去一般每年需要20平方公里,也就是80平方公里根本用不到“十二五”期末,用到2014年就没了。现在特区内储备用地的分布,可以看出南山、盐田、福田还有几块大的地,后面为什么变红了呢,被违法侵占了,要么做了高层、要么做了仓储等各种各样。这些实际问题就摆在眼前,没有地怎么建房?能不能不建商品房全部建保障房呢,可能有些人不愿意了。商品房不大量供应的话又会造成市场房价高企,现在市场商品房的供应量据我们测算市场吸纳周期也不足一年,全部放开的话市场上的商品房供应量也不足,还是需要继续加大的,那没有地怎么办呢?

第二个问题,就是钱。不仅没有地,还没有钱。保障性住房在“十二五”期间需要715个亿用于投资建设和补贴,其中财政需要350亿,社会投资需要338个亿,2013年的资金缺口就已经达到58个亿,这只是建设资金的缺口。还有回购的费用,如果不是卖的,政府要买回来,没有一个企业会愿意持有一个四十年才能够回收基本投入的一个资产,必须买回来自己持有,那回购的费用怎么办。货币补贴、后期维护等等各个地方都要钱。没有地、没有钱、没有人怎么来干呢?我其实也特别想听听大家的看法。 现在所说的一些多元化的方式,一个是商品房子配建,城市改造、企业自有用地,这都是用存量地的。新增土地当中,用地功能进行调整,有一些土地原来是工业用地,但是这个片区已经划成了居住片区,土地用途和居住规划不相协调,意味着土地进行改功能,改功能的时候是不是优先用于保障性住房,更多为人才和中低收入提供保障性住房的建设?

这里面提到了城市更新和地铁上盖、用地功能调整的好处,上面有一些案例。

其中做的比较成熟的是地铁上盖物业,现在轨道2期配套了一两万套的保障性住房,它的配套第一方面解决的交通的问题,另一方面由于属于BOT的方式,所以解决了政府资金的问题。再一个它是属于在轨道上面建设,集约利用对土地也有好的影响。但是这个模式很多香港专家提出反对的声音,为什么呢?他们认为地铁上的物业是最值钱的,去香港的都知道地铁上的都是商场,在地铁上建保障性住房是不是资源的浪费呢?这也是一个问题。

我说一下这个问题,这个还没有开始做,是我们在考虑研究的,就是在存量住房纳入到住房保障体系。为什么会想到这一点呢?深圳现在保障性住房不多,很少,安排了看数字还挺多几十万套,但是能供应的并不多。为什么没有人睡在大街上,为什么没有那么强烈的居住非常困难没有地方住的问题呢?城中村起到了缓冲作用。城中村有很多很多弊端,但是它的区位优势、配套设施的优势、低廉的房价和遍地开花的现象给深圳很多的过度人群提供了一个保障。如何将这些房屋通过回收或回购或综合整治的方式纳入住房保障体系呢?如果光靠新增地来建、光靠政府配建可能没有办法扩大,能不能利用存量房作为保障性住房?市场已经有那么多房了,把城中村进行改造,通过设计等各方面的手段让它形成非常人居、非常舒适的房屋,通过政府向外租售,这样保障业主的稳定性,我们是不是可以通过这样一个手段来解决我们资金和补贴的问题。

再有一个就是配套设施,这个就不多说了,教育和交通方面的配套设施是被认为是最重要的。

我们对配套设施定期实地跟踪和调研,对于现在建的保障性住房可以说基本上每一块地在一年当中都会安排调研,对周边的配套、对现在建设的进度、对存在的各样问题进行汇总,然后同时协调相关的职能部门进行介入和改善。责任书是深圳市为了将住房保障工作落到实处而做的,原来是省和市签字而书,现在是市和各区政府签字而书,把交通部门、财政部门加入进来,希望能够加大力度推动。

融资更多的是财政体制的改革,希望调动区的积极性,以及社会融资平台。我觉得要想多融资的一个关键因素,就像龙总说的要有优惠和鼓励,只给3%的利润谁会来干这件事情呢,所以一定要有其他方面的鼓励措施。但也有很多很多的瓶颈,必须从顶层制度设计来讲改变,这件事情才能够扭转。 我主要就是讲这些。谢谢大家!

提问:

观众:用地方式的这个“特”指的是什么?

吴靖宇:“特”有的不一定是工业用地,有绿化用地,好像还有市政用地,虽然比较少,但是有。现在想尽一切办法整到地,想尽一切办法找人来建,想尽一切办法快点建,但是实际上如果想实现像香港和新加坡这样的大比例的保障性住房的话,除非我们的定位改变。我们不是只给大家提供一个过渡的住所,不是只为买不起商品房的人提供保障性住房,而是全民都可以买,收入低于平均水平就可以买,除非有这样的转变才能来做这件事情,并且这个转变可能会牺牲掉很多的事情,比如说像新加坡买二手房是要交50%的税,现在“国五条”说20%已经很大反响了,如果我们全国交一倍的二手房的税能不能来做呢,它所要牺牲掉其他方面的因素会特别多。

观众:第二个问题,公租房和保障性住房有可持续的问题,香港是如何做到的?我们要吸取国外的先进经验,他们公共租赁的形式,为什么他们可以做到可持续性?我们的政策包括所有问题的节点到底在什么地方?

吴靖宇:这也是我个人的观点,其实还是刚才那句话,就是顶层的设计,如果以后财政的30%,不再出让商品房用地,安排几千人来做保障性住房可能马上就可以了,但这样也会损失民众很多其他利益。新加坡和香港还有一个特征,它们是岛型城市,房价物价居高不下,但在深圳人口、地域、政策特征完全不同。

观众:我们理解,不管是公租房还是安居房是对社会资源的再分配,刚刚您说到资金很紧缺,我的理解是这部分资金不应该是政府从政府财政收入里或者从某一个财政收入里拿出来这一部分资金吗?为什么现在会有这一部分的缺口这么大呢?

吴靖宇:我觉得这个问题谢博士可能会比较专业。

谢煜:保障性住房是一个公共产品,公共产品是政府的职能,但是政府财政毕竟是有限的,除了保障房之外还有其他的很多工作要做,所以肯定面临一个资金缺口,正因为这样,资金有缺口才提倡社会资本的加入。

观众:这部分资本有稳定持续的来源还是偶尔呢?

谢煜:政府这方面肯定有一些对于保障性住房资金的规定,比如土地出让金,是土地出让金的百分之多少必须用于保障房的建设。但是是财政来投资,在全世界范围之内做不到的,都需要社会资本的投入。

观众:刚才提到探索城中村这一块,怎么把它纳入租房里面,这一块和我们经常提的小产权房这一块的关系是什么样?那些违法建筑真的纳入住房体系里,是不是有可能为小产权房提供了一个出路?对这个问题是怎么看的?

吴靖宇:我们讲城中村,原农村集体所有土地建设的住房,在这里面就分有很多类,有的有产权、有的没产权,有的大产权,有的违法的,有的部分合法的,各种情况都有。我们现在做的这个工作,其实就像你说的,我们从中筛选哪一些可以用于保障性住房,用于保障性住房是能够租还是能够卖,它的边界由各政府来界定,比如就是小产权不可能通过市场手段就流入市场卖掉。

观众:它的量还是不少的,更愿意走的是城市更新这种道路,我为什么要转卖给政府保障性住房这样子?这一点上想法是好的,可能实施上还是会遇到很多问题。

吴靖宇:我们研究中也发现了很多问题,最后有多大量纳入保障性住房现在还不好说,纳入的手段肯定不是简单的政府就买回来或者政府跟你要过来,不单是这样的一种方式,可能有很多,比如像补贴或者怎么样,然后让它纳入到住房保障体系并不是把它变成了保障性住房,就回到了最早说的住房保障、保障性住房、安居工程等等之间的关系。纳入进来,怎么让它能够更好的实现居住水平的提高,让更多的我们急需要解决的人群得到保障,而不是简单的把它收回来。

观众:其实这个东西2007年安居房相关政策已经提到,对这一块基本上没有什么进展。是一个理念上的东西,在实施操作上进行不下去。

观众:去年提出违建收回来作为保障房,深圳个别地方盐田实现了,但是量很小。大家觉得农村的违建房子收回来像杀富济贫一样的。

吴靖宇:如果真的是劫富济贫他们肯定也不干,所以最后的结果肯定是互惠互利,这个是一定的。如果没有鼓励政策,没有互惠互利的话没有人愿意参与到保障性住房里面来。

观众:我觉得政府现在没有真正面对这个问题,城中村就是保障房,起了保障房的作用,只是没有纳入保障房的系统,它已经解决了深圳市一半以上的居住,它是什么用途,只是没算在保障房计划里,我觉得这是我们观念上的一个误区。

吴靖宇:它已经实现了一定的保障功能,我们现在保障房可能还有点不尽如人意,那它就更不尽如人意了,怎么才能让它稍微尽如人意呢,能够跨入到我们好一点的保障水平,这可能也是要把它纳过来的其中一个过程,这中间必然少不了设计方面的问题。

黄伟文:刚才说到城中村有两个不如意,保障房不如意,城中村也不如意。

吴靖宇:刚才的不如意是比较狭隘的不如意,讲的更多是对房屋品质和设计方面的不如意,为什么保障房面积都那么小,都是50平米以下的,那么小没有设计空间,很多人觉得三口之家还要挤在一房一厅里不行,这是一个不如意。城中村,很多的城中村或者说大部分的治安、消防有更多更多的问题。我讲的不如意是这种比较狭隘的。

郭湘闽:好,感谢吴研究员,最后一个由我来讲。


国际视角下对保障性住房开发的一点思考

郭湘闽  哈尔滨工业大学深圳研究生院

来深圳时间不长,回国以后直接享受政府的人才保障性住房,所以今天以现身说法的形式讲这个,我觉得很有意义。今天我讲的话题是从国际视角展开的,我去年在意大利做交流、做讲学,欧洲的教授们很关注保障性住房,我们展开了一些交流。3月份的时候我也请来了德国和意大利两拨师生,有70多个研究生和老师,在深圳就地做了一个保障性住房的工作坊。过程中我发现大家对保障性住房都很关心,“环球同此凉热”——大家都很关心房子问题。

我今天讲一下我们交流过的三个问题。

首先,城市发展的进程肯定是亚洲和非洲的速度比较快,但是不等于欧洲这些发达国家停止增长,一样有增长,只不过增长速度相对慢,所以对城镇增长需求特别是关于保障性住房的需求还是蛮高的。我在意大利跟他们交流的时候发现很有意思的问题,他们也为房子发愁,而且意大利的社会结构跟中国很像,思想上、文化上各方面我们对接的很顺畅,他们家庭的价值观也跟中国人很像,也有很多年轻人因为买不起房子而啃老,就是跟父母住在一起,这跟我们传统认为西方人很独立、18岁离家出走了的观念是不一样的,他们年轻人也是苦于高房价。 欧洲做了一个统计,按照颜色深浅,欧洲保障性住房的比例,颜色深是说政府提供的比例高,颜色浅是说没怎么提供,一看发现参差不齐。我告诉大家总的结论是什么呢?刚才龙总讲了一个挺有意思的,跟日本、香港、新加坡比我们的保障性住房就是20%,人家是40%、50%,大家一听心都凉了,邻居都比我们高。但是我们跟欧洲比可能又恢复点自信心(笑)。平均水平比较好的也就是20%左右,包括英国、法国这些国家,包括瑞典,也就是20%左右,差的很多,百分之几的很多,1%、2%的都有。“没有最差只有更差”——希腊是0%,因为政府可能没钱,最近新闻说它要破产,我估计是有内在联系的(笑),最好的是荷兰超过30%,在欧洲来看基本上一枝独秀,这样的话只有它30%以上,其他了不起的只有20%多。我们国家“十二五”末期能达到20%已经不错了,因为我们有13亿的人口基数,未来应该会更好一些。

交流中谈到几个问题大家比较关心。第一个问题,保障性住房某种程度上超出了我们的想象,我们只把它作为满足我们居住的物品来看待的时候,实际上我们在现实生活中发现保障性住房的影响、价值和所发挥的效应已经远远超过了仅仅头顶上一片屋檐这个概念。社会公平很重要,欧洲人很关注社会公平,有句话讲的很好“不患寡而患不均”,在中国也是一样的,中国保障性住房量很小,量小没关系我可以等、可以排队,但是就怕你给我不公平的待遇,欧洲人也是这样。发现一个很大的问题,举个例子,广州有一个叫金沙洲的项目,政府投资的一个很大的盘,投完建完以后给当地居民很优惠的价格,一平米的租金一个月1块钱,什么概念?一个家庭保障性住房60平米到80平米之间,一个月就花60块到80块,按照今天的物价水平这个基本相当于免费了,政府想这个一定是惠民工程,推出去很受欢迎,结果发现推出去以后都不来报名,报了名的都后悔、都来退。为什么这么好的一个蛋糕放在面前大家吃完还抱怨呢?这里有一个很重要的原因。我们看后面就知道。 经过这个事我们做了国内几个大城市的分析,比如说北京,我们发现多数保障性住房都是在比较偏远的地方,中心区的没有。上海同样也是保障性住房比较远。广州不用说了,金沙洲在很远的一个区位。深圳好一点,但是深圳是根据地铁走向规划的,弥补了它,不然也全都甩在外面。说明什么问题呢?我们国家由于某种原因倾向于把保障性住房甩的远远的,甩在城市的外面,我曾经在我的书里稍微分析过一下原因,今天不具体讲答案。

出现一个结果是什么呢?中国大城市里的中低收入者或者讲的直率一点是穷人,在保障性住房供应的过程中被有意无意的甩到了城市的外面,放在国际视角比较下发现有意思的现象,很多国家讲一个词叫郊区化,美国的郊区化是人口往郊区移动,移动的是什么人呢?在美国移动的都是富人,都是有钱人主动的搬到郊区去住,城市中心留下的是穷人。中国是相反的郊区化,穷人被甩到了城市外面,市中心留下的都是有钱人。这是有意思的中国郊区化和国外郊区化的区别,比如像法国也不是这个情况,我要特别说明一下。这个现象的对比很有意思,我们要思考后面的根源是什么。不讲答案,讲结果,结果直接造成什么?直接造成的结果是不公平,首先享受配套服务和市中心这些好的公共服务的机会就不公平,甩到外面去了,就算有地铁我来到中心区看一场文化演出,来参加今天的“酷茶”论坛得坐多少小时的地铁,这就不公平。所以这是一个非常直接的结果,是我们在保障性住房供应和设计规划研究当中,我觉得首先是政府需要关注的一个重要的社会公平性的问题,不光是说有房子就行了,盖够这么多量的房子。 刚才几位专家提了,这个数据我们都知道,我们“十二五”期间盖多少套住房,这是一个量的概念,但是同志们不要忽视了后面还有一个质的概念,盖保障性住房是市中心的一套房还是远郊区的一套房,这个差别是非常大的,光有量是满足基本需求,没有质的保证量出来是虚假的数字。我们用计划的手段,刚才有专家提出了配建当中的问题,就是买一块瘦肉必须搭一块肥肉的策略,出发点是很好的,但是在实际中怎么有效落实,我认为对社会公平性是一定程度上的弥补,市中心的人开发房子也得考虑搭配保障性住房,这是好事,但是怎么保证它有效的落实,这是倡议推动政府去思考、去关注的话题。 第二个问题,保障性住房我觉得还有一个问题,前面几个专家没有涉及到,我略略提一下。我们现在只关注生理舒适性,我觉得还有心理舒适性,保障性住房不是两房一厅我们就住的很舒服,有很多设计中的问题,比如说现在我们因为有这么大量的要求,政府基本上关注的是保障性住房必须达到多少的容积率,3.5的容积率,新加坡是9,在这么高的容积率基础上,深圳这么密集的情况下,按照这种模式盖出来的房子一定是高密度的甚至是不那么人性化的住区,这个是需要我们未雨绸缪注意的。

我现在提供的这些图片,大家可以看一下年代,1939年欧洲保障性住房规划设计的案例,从上个世纪世界大战前后他们盖的过程中就注意这个问题。刚开始大家盖的房子跟我们差不多,也是横平竖直的,也是高密度的开发,也是条条状的模式,没有生趣可言,这种形态他们也经历过,密度也挺高,欧洲跟我们还是蛮像的。1946年出现了马赛公寓,后来关注到身心问题,虽然是大同小异的户型,但不要让人感觉说在里面住着是单调无聊的社区,实在没钱就涂点颜色,总可以把相似的户型涂点不一样的颜色,我觉得这时欧洲建筑师已经在关注了。这是顶层,现在的手法可能都来自于它,在顶层为了大家能够有身心愉悦的过程,中间也设计了公共活动空间,尤其在顶层做了游泳池和奇形怪状的公共活动空间,让中低收入阶层一起交流缓解心理压力。我觉得这是很好的探索。 今天我们在这么高容积率的保障性住房建设中,很容易把人的个性压缩成薄薄一张纸,只把生理居住需求满足了,把心理需求放到了微不足道的地方上,这样就很容易出事,人的心理需求得不到疏解,而且中低收入者本来就有很大的生存生活压力,生存的圈子一般又很小,再居住在一个很乏味的空间里很容易出事,而且又大规模的聚集。那年是法国骚乱,就是从贫民窟开始的,因为贫民窟里积累了不安定、愤怒的情绪,一有什么事情最容易点火的就是这人群。我认为这是我们在社会意义上要注意的保障性住房的心理需求问题。

1956年的时候就开始探索说不要把这些户型搞的千篇一律,开始注重高层和多层的组合,各种户型点状的大体块的纵向的户型组合,他们开始探索这种模式,从这张图上可以看到,周边做大片的绿地,留够公共空间,而且注重它的丰富性和多样性。没有说横平竖直,户型可以很相似,但是组合手法可以很多样,我觉得这也是中国建筑师可以参考的。比如说这个就有意的做成七曲八拐的,没有一块形体是完全一样的,在这种尺度下、在这种密度下压力可以得到有效舒缓。这是当时设计的案例值得我们关注。

还有这种超大体量的建筑,我称之为混搭风格,把超尺度的大型的集合式的住宅和小尺度的搭配在一起,远看以为是中国的万里长城得到了翻版,实际上是很高、很大尺度,你想象不到在他们那样的地方出现这样的社区吧,中国都很少出现的这种体量的中低收入群体的房子。所以我们面临的问题很多时候是有共鸣的。 这是70年代,70年代的住宅相对活泼很多,式样很丰富。如果没钱的话就从色彩上尝试,从公共投资商这是最便宜的方法。

这是1984年做的一个住区,这个住区在威尼斯,正好我去过,很巧的是我去这个住区不是有意的,去别的地方回来的路上突然进到这个住区。我为什么突然感到这个社区很有意思呢?我走到这个地方,我明显感觉到这个地方是属于中低收入的住宅,从里面可以看到有点沧桑感了,有些地方还有些涂鸦,在国外一个地方有这些涂鸦的时候就知道这个地方肯定不是一个高收入的社区,这是一个明显的标志。它跟我们以往看到的高收入住宅、保障性住房的区别,它的设计其实蛮有心的,其实蛮有品位的,没有做我们很喜欢的马赛克的贴面,贴的花里胡哨或什么样的装饰,可能没钱做这个。但是住区里面房子组合当中会追求一些变化,像这些小的造型、趣味点很多,走进去以后公共空间也不是方方正正的,有一些曲里八拐的异形的空间,入口也做的相当不俗,为什么用“不俗”这个词来形容?比如意大利人的设计,对于设计感与生俱来的追求,深圳叫做“设计之都”,但是日常空间里真正有味道的东西其实很少,但是人家做一个不太起眼的环形住房都肯花心思。这些路口不是简单的进去,做的很有趣味感,虽然我穷,但是蛮有尊严的,虽然我住这个社区,但你那个社区还不一定比我这个社区有品位。我们命名为保障性住房的时候,如果不能在设计感上给别人尊严和价值感的话我觉得就有点危险了。

我不知道为什么要做这么长的室外楼梯让这家上去,有很过瘾的小柱子,有一些涂鸦。走进每个院落住宅入口居然是你家从这边上去、我家从那边上去,然后有庭园深深的感觉,那句诗“庭院深深深几许”不知道有多少院落在这里,我当时觉得有趣的地方,走过路过我觉得不能错过就拍回来了,没想到今年在酷茶论坛上用上了,很有意思。我觉得花不了多少钱,但觉得人家用心良苦。

刚才讲的很多都是公共空间,我们的户型可能没改变,35平米没办法变成53平米,我的办法是什么呢?政府只让一个人过的公共空间我没办法突破,但是在一个人过的空间里能不能做出点小味道来,使人觉得钱不多这个品质又对得起我的社会价值感呢? 这是第二个问题,我认为保障性住房不光追求生理上的需求,更重要的是心理上我们要关注它,这一点可以给设计师发挥很大作用。第一点是给政府的,第二个问题是给同行设计师的。 第三个问题,我们跟欧洲同行交流的过程中感觉到一个问题,我们要关注保障性住房,我用一个很大的词来说,就是可持续性。我有一个案例,这次讲学欧洲和我们混合编组,选了一个地方做设计,就是深圳最大的特色产品——城中村。我觉得我们的保障性住房一定是因时制宜和因地制宜的,我们云里雾里讨论半天以后最后落到深圳本地谈问题。深圳本地是个什么问题呢?刚才几位专家谈到了我们很大的问题是缺地。缺地情况下有大量城中村需要改造,深圳保障性住房和城中村的改造是天然挂钩在一起的,跟别的城市的迫切程度不一样,是我们深圳独有的。还有一个背景,我们保障性住房的建设和城中村的改造还跟另一个很大的话题挂在一起,我们整个深圳市城市的升级改造和转型,就是我们从一个世界工厂变成一个世界工坊,以制造为主变成带有脑力和创意的城市,这个时候我们城中村的改造往哪里走,怎么跟保障性住房挂钩呢?我觉得这是很有意思的话题,我们可以探讨一下。

这是我们的大学城,北大、清华、哈工大,旁边有一个块空地叫塘朗村,旁边这条河叫大沙河,有个名字叫大沙河创新走廊,它的流域周围有像深圳大学、科技园和一系列的标志着研究研发、教育、高科技为主的一系列板块和组团,所以当地政府把它命名为一个创新走廊想打造它,因为它代表未来深圳的一个方向。我们选这个点很有意思,一方面这是个老城中村它怎么改造,我们看后面一张图。

因为在创新走廊的旁边,这边有大学城,有建设中的南方科技大学,还有深圳大学的新校区,我们又觉得这附近有大量人才安居的需求,人才安居将来要占深圳市很高的比例。在这块我们能不能结合人才安居去思考一下?这是我们当时自己给自己出的一个命题。

欧洲人来了以后很感兴趣,这个城中村从平面图上看,两部分组成,一部分是传统的密密麻麻的住宅,还有一部分是一些小厂房,街道办集体的小手工厂,很多外来工人就在这儿工作。我们热烈讨论以后发现一个可持续问题,细化成两个层次:第一个是房子的可持续,这些房子是一拆了之还是留下来再做一点探索,这是一个问题,留下来从生态角度是值得探索的;第二个是人的可持续,这些低收入的劳动者将来怎么可持续,将来进来的人才怎么工作、怎么就业、怎么安居,这都是综合性的社会问题,所以我们命名为可持续。这是原来做的规划,这个规划没有太多结合现状。这是当地村民的情况,在厂里面劳动和平时的生活。

最后快速给大家过一遍我们的几个方案,短短两个星期之内这些老外从陌生到开始熟悉中国的城中村,到最后开始喜欢上中国的城中村。他们提供了不同的思路,在这个过程中应该说,因为两周的时间,他们是很初步的意向,最终结果放到8月份的国际竞赛揭晓,我们作为评委到德国揭晓,中国、意大利和德国我们叫三国演义,最后谁能胜出,鹿死谁手,8月份才知道。 这个过程中有更多的不成熟,可能是斗争和激烈辩论的过程,而不是协调,当中体现了中国人和西方人对同一个问题不同的思考角度。我们深切感觉到在城中村改造过程中现在的政策法规是我们面临的几乎最大的挑战,比如说这个东西是不允许的,不要说日照、防火各方面,包括绿化率,现状的规划模式都不允许。但是我们为什么搞这个竞赛呢,我们就想触碰一下,用外来的和尚撞击一下中国古老的大钟看看能不能敲响,我们尝试下看看能做出什么来。带着这个设想,在未来几个月会继续探索。

有人考虑了更多的社会问题,将来进来的人才怎么在这里创业,可能这里不是小工厂,能不能用这些破工厂做创业源,让这些人才就近就业,工作和生活的相结合,诸如此类的思考我觉得蛮有价值,包括户型的设计我觉得是比较有意思的。 这三个问题,我总结一下,一个是给政府的,一个是给设计机构的,最后是给大家共享的。这是我们的思考。谢谢! 

提问:

观众:刚才提到美国是富人主动流向郊区,中国是穷人被甩到郊区,你怎么看待这种现象产生的根源?

郭湘闽:美国是一种市场行为,市场自主选择的行为,中国是被动的行为。为什么说美国是主动的?郊区化的原因是随着城市的扩大,首先富人通行条件比较好,他有车,穷人是没有的,所以更多依赖市区资源生活,他没有办法进行长距离的通行。富人有比较高的收入条件,追求田园风光生活,只有田园风光和小别墅单家独院的模式在远郊区才能实现。我去过的地方比较有印象,比如我去加拿大考察的时候,那个教授邀请我们去他家玩的时候,他说从他家上班单程就是一个多小时,在我们看来是不可接受的,但是他很享受,因为他沿海高速公路一个小时不堵车,环境非常好,他非常享受郊区生活,所以他会主动迁移到郊区去,这是一个市场行为。 我们为什么是被动行为呢?我们国家的土地所有制不一样,所有土地掌握在政府手里面,所以在住宅供应和区位选择上我们没有太大发言权,尤其穷人是没有太多的选择权,因为只能依靠政府给我房子,而给我房子的政府指哪儿我就住哪儿。所以在计划的行为下,在受指挥的模式下,这里面有一个公开的秘密,就是我们的政府是一个靠卖地为生的政府,靠卖地为生的话是政府寸土寸金,可以卖的情况下他当然选择把中间的地方卖好的价钱,经济学上叫理性人的选择。 所以在这种模式下,在我们的体制下必然造就我们会被动的甩到外面,而别人是主动的迁移到外面。这是我的一个想法。

观众:穷人和富人不管在中国和美国基本需求是一样的,而且我觉得这两者当中穷人都是一个被动的过程,在美国不能迁到郊区是他被动的选择,在中国被甩到郊区也是被动的选择,为什么美国人喜欢郊区生活,中国的富人喜欢留在市中心?是环境和基础设施建设的差异吗?

郭湘闽:这是一个很大的区别,但是在巴黎就会反过来。我讲一门课就叫城市发展中的经济学,我可以简单跟你说一下,在美国和法国又不一样,法国是富人喜欢住中心区,为什么?因为美国是一个历史很短的国家。富人的选择有几个要素:居住环境的良好程度;二是公共服务设施享受的程度,比如说哪个地方有大剧院靠近我我肯定喜欢住那儿,哪个地方有历史古迹我肯定喜欢住哪儿,为什么美国人喜欢住郊区呢,因为美国的历史很短,城市中心没有非常吸引人的地方,比如大剧院这些靠车的话是很容易可达的,这点对他没有很强的吸引力,而且美国市中心基本上也是千城不变没有太多的区别,这是美国富人喜欢住在郊区的一个很重要的原因。法国恰恰相反,法国跟中国很像,历史中心区有很多吸引人的古迹,这时候富人以住在市中心为荣,我跟别人介绍我住在香榭里大街多少号,而不是坪山一路多少号。

吴靖宇:我的问题,很多人选择在市中心还有些被迫的味道,比如我们的房子跟学位挂钩,还有医疗也都在这里边,还有商业也都在中间,我选在这儿并不是我觉得这的房子有多好或居住多舒适,而是为了孩子念书或为了老人上医院,在国外是不是不存在这种情况?

郭湘闽:不是,美国人也有学位房,一样的,富人也希望自己孩子受好的教育,美国叫学区,这个地方有好学校的话房价绝对是高的,他们也差不多。

观众:我对您最后讲的因时制宜和因地制宜非常感兴趣,您说的工作坊参加的竞赛,在深圳的这种研究到底多大程度上能跟实际的建设、实际的设计挂钩?只是一个研究还是有可能某个设计师或某个设计事务所在接某一个项目的时候可以拿这个理念进行思考,就是落到实处,而不仅仅是一个探讨。

郭湘闽:我觉得你这个问到一个非常实质性的问题,我们也讨论过类似的问题,首先我们觉得理想很丰满,但是现实往往很骨感,我们总是对保障房有期许,但是现实条件扎根下去发现,好多问题是我们遇到的困难或者瓶颈卡住了我们。这时候怎么办呢?别的问题都好解决,大的问题就是来自政府政策法规的局限性,不允许我们干很多事情,不是我们不想干,比如我们也有资金的问题,这些问题都有,最重要的是人给另一群人设置的障碍,这是最困难的。我们做这个研究最大的希望是什么呢,因为要突破现有的政策的话,我们认为光是讲我有这样的理念是不足够的,最好的办法是拿出一个案例,用你自己实实在在的设计向别人证明你解这道题的可行性,这是最好的方式,这是我们建立这个工作坊的初衷。能不能解出来?不能说有百分之百的把握,我们有百分之百的兴趣去探索。比如8月份的时候哪一组能够给我们眼前一亮的解答,在现有政策模式上或者对现有政策模式政策的局限性产生某些条件上的突破,我们就可以打造出新的保障房的社区,而它所产生的综合效用要远远抵消放松政策以后所带来的不那么积极的影响。在这种情况下我们希望形成成果,这个成果我们可以作为书面材料递交给政府有关部门,递给在做的谢博士或吴研究员,她们两个一拍板就可以作为深圳试点去做的话(笑),我们希望能有实实在在扎实的研究,是这样的一个思考。

观众:前几年外面的人参观深圳的话,要么是梅山苑、要么是梅林一村、但其实这样的地方是非常有限的,您怎么看这样的问题。

郭湘闽:我觉得是这样的,前期我们做的保障性住房很多是为了满足量的供应从相对比较容易的地块入手,今天我们讲的属于硬指标,今天我们都不想碰它,因为碰它需要时间,我想说的是我们深圳将来总有一天要碰它,当开发的地方都建成了梅山苑和龙悦居以后,我们今天研究的价值就是未雨绸缪,我们今天花点时间把这个东西做出来了,事到临头的时候,政府犯难的时候、面对硬骨头不知道怎么下口的时候,我们可以用上。

观众:我觉得你最后的观点非常好,你这个案例可以解答前面的几个问题。第一个问题,安居房住房布局很不合理这一块,城中村,李道魁教授讲过现在特区内的城中村距离都是非常合适的,你第一个问题说安居房布局很不合理,这个问题怎么解决?我个人的建议或者是一个答案,要延缓城中村改造的步伐,把城中村尽量使它存在的时间更长一点,因为按现在的改造速度,特区内的城中村用不了二三十年就改完了。大家想象一下,如果说深圳特区内的城中村还可以再保留的话,很多中低收入人的居住问题,这几十年就是靠城中村解决的,政府解决的没有多少。我觉得一定要延缓改造进程。 第二点,对城中村的观念,还是没有把城中村纳入到保障性住房,不管承不承认,它就是起这个作用,只不过没有纳入一个统计,实际上就是提供了,我们在坐很多人刚来深圳的时候可能就是住城中村,那时候政府没有廉租房,你来的时候没有任何保障性住房,你也没问题,就因为有城中村。我觉得一定要保住城中村,城中村就是深圳特色,大家想一下如果特区内把城中村全部铲除,全是这个花园、那个花园,我觉得深圳就是一个崭新的城市,没有积淀。国外的很多专家到我们深圳来看到这个花园、那个花园,看到城中村都说城中村是深圳最大的特点、最大的资源,是最好的,所以要保留。我也不是说城中村永远保留这个样,你刚才研究这个课题,就是研究城中村怎么保留,近期内比如一二十年内改善。你这个案例特别好,既有城中村又有厂房,像华强北原来就是厂区,厂房天然的结构和尺度就适合,现在厂房不能轻易拆除,改造就变成商业、创意文化,这就非常好,这样搞的话能延续一二十年。比如对城中村来讲的话,在比较长时间内缺什么补什么,比如缺公共空间,该有的路、该有的广场做出来,或者把楼层连起来。我觉得靠这一点就能够满足深圳市非常长的一段时间内的问题。 我觉得政府的安居房也应该做,为什么现在问题这么大呢,原因是政府从2002年以后放弃了,把安居房、廉租房放弃了,全部由市场来解决,因为欠帐欠的太多,所以压力太大,短期内没有办法解决,对政府来讲安居房的政策一定要接下去,户型什么都可以研究,关键是合理性,这个问题解决好了,我觉得将来问题会少一点。还有退出机制,现在住了几年可以卖掉,我觉得这是比较差的方式,因为卖掉以后政府要找新的资源,政府就陷入永远缺乏资源,如果最后只可以卖给政府,按什么价来卖,这是可以研究的。这样政府掌握了很多资源,这个城市在不断发展,总有新来的人,这个非常好。 再就是对现有安居房的监管问题,中国最大的问题就是监管,监管造成有权有势的人对安居房强取豪夺,对政府的形象阻碍很大。我看过报道,在西班牙做的就非常好,有监管机制,有专门的机构,每年定期巡查,也不是说全面扫,他们抽查,有相关的法律。

郭湘闽:好,谢谢您,很全面的想法。我们大学城曾经有一个不算异想天开的想法,因为人才越来越多,博士后、青年老师没地方住了,门口正好有一个城中村,当时跟政府提议说整栋收购过来改成博士后的公寓,当时就有这么一个畅想。

观众:刚才说的那个案例是金沙洲? 

郭湘闽:金沙洲,最后解释说金沙洲离市中心的距离太远,来回单程一个小时以上,配套不足,很多中低收入人群很依赖市中心的圈子和资源的。我以前在北京的时候做旧城更新,专门研究过,那个时候他们跟我讲一句很通俗的话,前门的那些老百姓,他说生活在这个地方,当时说改造以后把他们甩到郊区去,他就跟我们说,生活在这个地方每天卖个凉水就能活下去,因为这个地方人流很大,需求也有,老百姓没有技能,摆个最简单的凉开水在这儿卖都能活下去。如果甩到六环以外的话,你说靠什么活?所以这是一个很严重的社会问题。保障性住房关联着系列的问题远远超出了本身我们对它的定义,我们原来只认为它是个住房,把人住进去的容器。我们研究完发现以后,住房关联的东西远远超出了容器的概念,这是我们一个很大的体会。 

时间也差不多了,非常感谢大家,尤其感谢各位到场的朋友。我想最后讲两点我的感想:第一点,听完今天的讲座,我第一个感想是保障性住房是一个很复杂的系统工程,这几位来自政府的房地产评估中心也好、投资评审中心也好、来自著名设计机构也好,刚才每个视角大家都感觉到这是一个很复杂的系统工程,从前期、后期,设计只是当中的一个环节,还有地、人、资源这些基本要素的存在,在具体的设计过程中要受到很多政策现有法规的制约,所以以前老百姓谈保障性住房的时候我们经常关注的是一个结果,就是说我只问你政府要房子住,我不知道你的过程多么艰难,今天我们可能会对这个艰难过程有一个感同身受的认识,所以保障性住房建成不是一个很容易、很简单的事情,尤其在深圳的环境下,这是我本人第一个认识,就是看待这个问题的时候不是随便发言说政府这么做就行了,为什么不那么做,你要知道后面有好多制约它的瓶颈要素。

第二个,是我的一个感悟,对未来的感悟,我在想保障性住房,可能我们正在面临一个时代的转折点,以前我说保障性住房更多是用品的概念,就是说一个容器的概念,我们考虑把我们的身躯装进去让我们有一亩三分地晚上有地方睡觉,不被日晒雨淋的,我觉得未来是从用品转向产品的时期,我们会从相对粗放式,对保障性住房没有额外要求的时代跨入到我们一个更多关注周边方方面面的时代。在这个新的时代里面我们要求这个容器不但很好的容纳下我们的身躯,更多的是容纳下我们的心理,让我们的精神、让我们的社会关系在新的社区、新的族群、新的邻里当中得到很有效的延续,让我们的价值感、存在感、尊严感依然存在,让我们不但有一个生存的空间,更多有一个自我发展,包括家庭继续发展的途径。 刚才讲的新加坡、香港的案例,其实就体现了从粗放式到精细化的一个典型,它提示着我们,将来我们的保障性住房至少达到这样的要求,这样才是我们期许的。这是我对今天讲座的两点感悟。谢谢大家!  

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